政协特邀界一组
“宅基地换住房”是指在村民自愿的基础上，鼓励其自愿放弃农村住房、农村非住宅房屋和附属物置换城镇（中心村）住宅。作为推进农村集约集聚的有效手段和破解城乡二元体制的突破口，开展“宅基地换住房”对夯实我市经济可持续发展基础，加快构建城乡一体化格局具有重要的作用。
自2010年我市出台《关于开展宅基换住房试点 加快推进农村集聚小区建设的实施意见》以来，“宅基地换住房”试点工作已在松门、石桥头、箬横等地启动，取得了一些成功经验。但在具体实施过程中，也遇到了不少困难和问题，比如部分干部群众存在畏难情绪，推进力度仍需进一步加大；《市域村庄总体规划》与《土地利用总体规划》吻合度低，导致部分村庄规划布局难以实施；土地要素制约明显，项目启动推进难度较大；相关政策力度不足，含金量不够，缺乏指导性和操作性等等。为此建议：
一、发挥典型示范作用。以宅基地换房、以村庄换社区，是推进农村城市化建设的一种崭新方式。它不是一个“短平快”项目，马上立竿见影，而是一个长期渐进的过程，是各级思想统一的过程，是农村经济社会发展和干部群众认识提高的过程。一方面要加大“宅基地换房”政策、意义的宣传，另一方面要让事实来说话、让发展来评定、让实惠来吸引，让群众逐步了解、接受，不能操之过急。在推进中，要坚持以人为本、保障权益的原则，坚持把农民自愿、切实保障和维护农民权益、促进农民全面发展贯穿于整项工作的始终，切实让农民群众得实惠。
二、完善村庄规划布局。要突出体现规划的引领作用，按照“有利生产、方便生活，布局合理、配套完善，整体规划、分期推进”的要求，不断完善《温岭市村庄布局规划》。实现在规模上，体现大集聚（2500人以上）、大社区（相邻村庄组合）、大服务（功能配套齐全），防止重复建设，避免造成新的浪费；在模式上，以旧村改造、整村拆建、合村并点为着力点，推广城市集聚型（城市社区）、城镇集聚型（集聚小区）、农村集聚型（中心村）三种集聚模式，加快形成集中居住区；在形式上，鼓励推广公寓式、允许建造通天式、严格限制小康型，从根本上改变村庄布局、人口分散状态；在体制上，倡导镇级统筹，跨越村域地界，根据不同发展基础、地域条件、乡风民俗，完善基础设施、服务功能，促进城乡公共设施均等化；在方法上，实现农村建设用地减少与城市建设用地增加、自然村落减少与村庄集聚同步推进的良性互动，探索农村宅基地资本化；在区域上，突出功能区划分，逐步实现村庄建设用地向城镇或中心村集中，企业用地向工业园区集中，农业用地向农业园区集中，提升农村产业集聚水平，满足集聚区居民的就业创业需求。
三、突破土地政策瓶颈。我省正在组织开展城乡建设用地增减挂钩试点，其主要内容是通过农村土地综合整治、集中建设农村集聚区，优化城乡用地布局。因此我市要充分把握政策趋向，突破以下几个关键。一是用地指标要突破。本轮农村新增建设用地指标分配要避免平均主义，重点保证中心村（集聚小区）建设需要；对启动实施“宅基地换住房”的镇（街道）要在设置一定条件的前提下，按照比例借给周转指标，并实行“封闭运行、先占后补、占补平衡、限时归还”。二是跨村建房要突破。对自愿放弃并退出农村宅基地，选择跨村（中心村）建房的农户，可通过征用划拨、土地调换、差额补偿和有偿使用住宅用地等措施，在镇域范围内平等协商、合理调剂。三是用地政策要突破。宅基地复垦按照“先减后用、增减挂钩、平衡有余”的原则，除满足项目自身需求外，多余建设用地指标，经批准可在市内调剂、置换。四是出让金分配要突破。为平衡解决集聚区和公共设施建设资金的需要，对置换出的建设用地组织出让后取得的增值收益，要全部用于农村相关项目所需开支。使农民少花钱住套房更具现实性，从而减轻镇（街道）在建设项目时的巨大资金压力和借贷风险。
四、加大扶持引导力度。一是加大财政资金对“宅基地换住房”的扶持力度。市级要设立专项资金，对农村集聚小区的公共配套、基础设施建设给予补助；对置换公寓式住宅的农户，给予相应的补助与奖励。二是允许置换公寓式住宅的村民申请按揭贷款，按有关程序和规则办理贷款手续，同时适当提高额度、延长期限、优惠利率。三是允许“集聚小区建设公司”在充分利用社会资本的同时，帮助其协调市级金融部门进行融资，解决可能会碰到的项目启动资金短缺问题，同时市财政给予一定比例的贴息补助。四是规范项目审批，明确报批流程，开通“绿色通道”，实行特事特办。涉及收费项目，“能免则免、能减则减、能缓则缓”，以降低建设成本。五是适当放宽农村集聚小区规划控制，提高住宅建设中的商业用房、管理用房等物业资产配置比例，保障小区管理运行的需要。同时允许小区分配后的多余住宅用房转为商品房出售。探索鼓励有实力企业通过“BT”等模式投资建设农村集聚小区。六是支持新型农村社区建设。创新农村社会管理体制，通过建立集聚小区管理服务组织，完善社会公共设施，提升社会保障水平，切实帮助农民解决集聚后的就业、创业、转移和致富问题，加快推进城乡统筹发展步伐。