政协太平街道工作联络处
随着城市化建设步伐的不断加快，市民对居住质量的要求越来越高，城市小区物业管理已引起人们的关注。如何构建和谐共赢的物管链，既是城市化推进的必然要求，也是创建小区物业管理新模式的客观需求。
一、我市小区物业管理的现状
近年来，城市小区物业管理矛盾加剧，已严重地影响到和谐小区建设，特别是在小区卫生、安全和道路通行停车上矛盾更为突出。据对中心城区太平街道的了解，现有14个社区，70个住宅小区，物业服务公司20家。有59个小区入驻物业服务公司，服务面积达287万平方米，有47家小区建有业委会。在小区管理中，社区、业主、物业三者矛盾不断激化，出现业主不满物业服务，拒交物业费；物业公司收费难，生存艰难；业委会流于形式，作用难发挥；社区、业主、物业关系不顺，沟通协调困难等问题，甚至一些问题一时难以调和，如锦园、五龙等小区曾引发群体性事件，引起了社会各界广泛关注。
（一）业委会运行机制不健全，作用难以发挥。业委会是伴随着小区的出现而产生的一个新生事物，虽有《物业管理条例》予以规制，但在具体实践中缺少成熟、完善、科学的配套机制，业委会的组成难，自治作用发挥不佳，导致业委会在协调矛盾、执行决定时缺乏公信力。业委会成员大都由退休干部或某些单位行政人员担任，前者由于年迈体弱而无力管理，后者因工作繁忙而无心管理。在业主和物业矛盾中，经常成为众矢之的、双方埋怨、指责的对象，有的甚至因受不了误解指责而愤然辞职或放手不管。
（二）部门监督管理薄弱，力量投入不足。业委会的指导部门是市建设规划局或所在地人民政府，镇、街道却没有具体的负责机构和责任人员，如何指导业委会的组建与运作，已成为城市管理的薄弱环节。物业公司的业务主管单位是市建设规划局，只有2名工作人员具体负责，每当小区物业和业主发生矛盾纠纷时，很难有精力到现场调解。社区居委会由于没有管理物业的职权，往往是有心无力，对矛盾的调解收效甚微。
（三）业主素质有待提高，工作配合不够。部分业主只要权利却不要义务，对物业服务要求过高，存在着不配合、不支持物业统一管理的行为。在日常生活中，只管自己方便，不理别人冷暖，乱停乱放、乱抛乱倒、乱搭乱建等不文明行为屡有发生，自律意识薄弱。有的甚至以各种借口而拒交物业管理费，有的漠视业委会，组建时不履行职责，建成后对其要求严格，损伤业委会工作的积极性。
（四）物业服务意识欠强，人员素质不佳。目前入驻小区的物业服务单位，普遍存在着层次不高，服务不够佳等问题，业主反映物业公司经常更换服务人员，且服务人员专业水准普遍较低、素质不高，对业主的正当要求不能满足，也没有及时解决问题。而物业公司普遍反应，物业服务人员的工资水平已显著提高，管理成本明显增大，导致收支难以平衡，直接影响物业服务水平的提升。
二、对加强我市小区物业管理的建议
小区物业管理事关居民生活，牵动社会稳定，联动城市建设，亟待政府关注和重视。要把小区建设纳入村居组织建设的体系中，坚持以人为本，加强源头管理，健全组织建设，关注矛盾解决，切实提高小区管理的能力与水平。
（一）制定管理规定。开展现状调研分析，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定，制定具体可操作的物业管理细则，明确政府部门、开发商、物业公司、业主各方的责任、权利和义务，确保有据可查。要落实保障经费，采取政府拨一点、小区筹一点、物业出一点等办法，建立业委会专项经费。要积极尝试建立业委会成员专兼职相结合的运行机制，积极动员社区干部、综治工作者和热心小区事业的人员参与业委会组织，组成一个精干、高效、团结的办事实体，不断提升业委会在调处各类矛盾中的能力。
（二）健全管理机制。要组织一个临时机构，抽调相关部门人员，对全市小区业委会建设、物业公司执业情况进行普查，对于组织不健全的，或超期的业委会，要及时组织换届，对物业公司不符合要求，要进行整改，不够资格的由业委会依法进行重新聘用。建议市政府根据《物业管理条例》的规定，在镇、街道的社会发展办中建立组织，落实人员职责，并将对物业公司管理权限（包括准入、年检、日常检查及处罚等）委托给镇政府、街道办事处，由镇、街道对社区业委会、物业实施统一管理，市主管部门加强业务指导。
（三）加强日常沟通。建议建立三方联席会议制度，由镇、街道牵头，定期召开居委会、业委会、物业三方成员参加的物业小区管理例会，共同探讨小区业委会建设和物业管理的问题，并形成会议纪要，必要时可邀请市有关职能部门参加，指导业委会、物业管理项目建设，群策群力，切实解决物业小区建设中出现的各种新情况、新问题。
（四）拓展联创活动。要以构建和谐小区为载体，进一步完善“单位与社区共建”机制，调动社区居委员、业委会、物业服务单位的积极性，增强小区居民的凝聚力。要依托社区这一平台，利用各类传统节日，开展邻居节、健身日等活动，加强沟通，增进感情，减少矛盾，促进文明小区、和谐小区建设。建议市政府从小区物业维修基金和城市小区物业维护费中列出一定的专项经费，用于加强城市小区物业管理。