九三学社温岭市支社
城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市空间进行适当组合，并在各部分之间建立起一种多功能、高效率，相互依存、相互促进的综合建筑体。随着经济社会发展和城市化推进，城市综合体建设进入了黄金发展期，与我市类似的三、四线城市如慈溪、余姚等都把城市综合体建设作为提升城市形象、推进新区开发、加强旧城改造的重要载体和手段。城市综合体建设作为新型城市化的标志和名片，是发展城市经济、增强城市活力、改善城市形象、提升城市竞争力的新引擎。
一、我市城市综合体建设的现状
自1994年撤县设市以来，我市城市化推进取得明显成效，城市化水平已达到59%，城市规模日益扩大，建成区面积达35平方公里，“金十字”城市框架日趋形成。但是与周边发达县（市、区）相比，我市综合体建设尚处起步阶段，推进相对滞后，在规划、招商、建设、管理等方面还缺少经验积累和政策支撑，亟待进一步重视和加强。
（一）综合体规划布局滞后。我市已编城市规划中较为注重沿线性道路和长条形的整体商业布局，但缺少重点区域、重点节点的商业规划与综合体布局规划。同时，综合配套设施的规划不到位，比如已建的时代广场，由于交通规划不合理造成乐购超市地下停车库出入口的九龙大道堵塞点。
（二）住宅房产与商业房产业态比例失调。近几年我市房地产蓬勃发展，住宅投资与房产价值不断提升。但我市房地产业停留在以住宅项目带动商业项目的开发阶段，缺少综合配套齐全、复合型的城市综合体开发建设，缺少具备综合开发能力的房产企业。
（三）综合体建设缺少政策支撑。从外地经验看，各地都出台了针对综合体的招商、建设、运营等扶持政策，并根据项目特点出台 “一项一策”措施来推进城市综合体建设。我市在综合体建设及项目招商运营方面还没有专门的引导扶持政策。
二、加强城市综合体建设的建议
市十三届党代会一次会议提出了建设现代中等城市的宏伟目标，为城市化推进创造了良好的发展机遇。目前，城市核心区银泰综合体开工建设，钱江新城综合体进入规划编制，工业园区商贸综合体、城北综合体、铁路新区综合体已列入城市规划前期研究，今后几年将迎来我市城市综合体建设的黄金发展期。现就加强综合体建设建议如下：
（一）强化规划引领，科学布局综合体建设。一要根据“一城四区五中心”的城市布局编制城市综合体专项规划，科学谋划综合体布局。按照城市区块功能，在加快城市核心区综合体建设的基础上，规划好老城区、城东、城北、铁路新区、工业园区等主城区以及东部新区、五大中心镇的综合体布局。规划好以综合体为中心的周边市政道路等交通基础设施、公共设施以及住宅小区布局，形成城市功能圈，打造城市有核心、区块有中心的城市功能格局。二要根据综合体的特殊属性，由建设规划部门结合城市规划管理技术规范，进一步优化综合体规划管理技术标准，在科学把握综合体开发特点和综合效益最佳化原则的基础上，根据项目具体情况，合理核算控制指标，允许容积率合并计算，绿化率合并平衡。三要科学规划综合体建设的业态、规模和类型，建设具有互补性、主题性和创新性的综合体，既要做大、做精、做特色，又要防止贪大求洋和同质化倾向。四要根据城市化进展有序推进，坚持成熟一个开发一个，切忌一哄而上、“摊大饼”建设综合体。
（二）优化要素配置，切实保障综合体建设。一要加大对综合体建设的扶持力度。借鉴先进地区做法，结合我市实际出台扶持奖励政策，对业绩显著、投资强度大的建设运营商予以税收、规费上的减免和奖励，对进驻综合体运营的商业业主予以一定时期的税收和水、电等公共收费的补贴，降低运营成本。二要加大对综合体的土地保障。将综合体用地优先纳入年度供地计划，对规划无法分割的项目实行“多宗地一标的”出让，保证综合体成块成片建设。三要加大金融扶持力度。针对综合体建设规模大、投资大、经营期长、经营风险高的特点，加大对融资、贷款等金融扶持力度，确保综合体的健康运行。
（三）加大招商力度，积极创新招商方式。一要招综合实力强的开发商参与开发建设，综合体开发建设成功与否与开发商的能力水平和综合实力息息相关，要将政府意图与开发商意愿有机相结合，形成多赢局面。要加大项目包装和推介，主动走出去与国内外有实力的开发商对接，积极吸引有实力有经验的综合体开发商参与项目建设。二要创新招商方式，综合体的土地出让除拍卖、挂牌形式外，可实行带设计方案挂牌出让；也可实行两阶段出让，即第一阶段通过对参与开发商的综合实力进行评价确定参与企业，第二阶段通过拍卖、挂牌形式确定开发商；可以通过招标将土地价格、开发能力、建筑方案、招商运营综合评分最佳的企业作为开发商来参与开发。
（四）加强组织领导，统筹综合体建设管理。要加强对我市综合体布局规划、招商引资、建设运营的领导管理，建立市城市综合体推进建设领导小组，统筹领导全市综合体招商、建设、运营工作，出台相关扶持政策，协调解决建设运营中出现问题，合力推进综合体建设。各职能部门要强化服务意识，创新服务方式，提高办事效率，切实服务于综合体建设。加强对综合体建设运营的管理，防止开发商重住宅、商业房产销售而轻招商运营。完善监督保廉机制，严格按照土地出让、项目审批、招商引资有关程序办事，规范办事流程，避免和防止重大决策失误和腐败现象发生。建立监督考核机制，确保政策落实、服务保障、项目推进到位，促进综合体建设健康发展，为建设现代化中等城市注入活力。